大阪の収益物件購入をご検討中の
東京の投資家の皆様へ
大阪の不動産賃貸管理は、是非当社にご相談下さい！
大阪の収益物件購入をご検討中の
東京の投資家の皆様！
このようなことで管理会社選びに
お困りではありませんか？
不動産賃貸経営の成否は、管理会社というパートナー選びで決まると言っても過言ではありません。
所有する不動産が、家主様のお住まいから遠く離れている為、目が届かず、土地勘が無いとなれば尚更のことでしょう。
管理会社選びは、判断を誤ると次のようになってしまうリスクがあります。
結果として
収益の低下、住環境や入居者層の悪化、
管理の放置化等につながっていきます。
管理会社は、
独立系（中小）？デベロッパー系（大手）？
管理会社は、下記のように『独立系（中小)』と『デベロッパー系 （大手）』に大別され、どちらもメリットとデメリットがあります。
| メリット | デメリット | |
| 独立系 （中小） |
融通が利く | 会社の当り外れが大きい |
| 小回りが利く | 人手に不安 | |
| 安価 | 大手より倒産リスクが高い | |
| デベロッパー系 （大手） |
知名度と信頼 | 割高 |
| 経営基盤が安心 | 柔軟に対応してくれない | |
| 豊富なスタッフ | 対応が遅い |
注）上記の表は、あくまで当社の見解となります。実態は企業により様々である為、一般的な傾向とご理解下さい。
上記の比較だけでは、一概にどちらが良いとは言えませんが、客観的に見て、実力・信用・安心の３つを兼ね備えた独立系の管理会社で検討するべきと考えます！
●当社が選ばれる理由
不動産賃貸経営の成否は、管理会社というパートナー選びで決まると言っても過言ではありません。
管理会社の実力の差により、似たような物件であるにも係わらず、入居率に大きな差が出るケースは多々あります。
管理会社は、不動産賃貸経営の最大のリスクである空室問題を大きく左右する重要な存在です。その為、管理料の大小等で判断せず、慎重に委託先を選定することが必要です。
私たちにとって、ありがたいことではございますが、管理を任せて頂く賃貸経営者様とは、非常に長いお付き合いとなることが殆どです。
想定される理由を、当社の強みと考え、下に挙げさせて頂きました。
当社が持つ強みについて
高い集客力と
家賃回収率・集客率は約96.4%となります。
※上記パーセンテージは令和3年の平均値。月末で締めて算出。
（管理期間2年未満は除く）-
・リフォームアップから契約日までにかかった日数は、平均値60日、中央値31日となります。当社は3カ月以内の入居を目標としていますが、目標達成率は78%となります。
※上記は令和2年の実績値。対象は住居のみ。-
・家賃回収は2カ月以上の滞納が起こらないよう、迅速な督促を心掛けており、回収率は約99.5%となります。
※上記パーセンテージは令和3年の平均値。月末で締めて算出。（管理期間2年未満は除く）
築２０年超の物件
に強い・全体の９０％が管理の難易度の高い、築２０年超の物件となります。
※上記パーセンテージは令和４年２月１日現在の数値
↓↓【参考データー】↓↓
高い専門知識
・約２０種の専門資格を有したスタッフが常駐しています。
（一級建築士、宅地建物取引士、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士など）
※現在有している資格につきましては、会社概要をご覧下さい。
仲介店舗を持たない
『管理専業型』・管理会社は、仲介店舗を持たない「管理専業型」と自社で仲介店舗を持つ「仲介兼業型」に大別されます
当社は管理に特化した「専業型」であり、幅広く物件が周知される為、早期満室が可能です。
※下記「管理専業型と仲介兼業型の違い」参照
効率より成果に
重点を置いた組織・一般的に管理会社の組織は、「物件担当制」と「業務担当制」に大別されます。
当社は物件担当制をベースとした、効率より成果を重視した組織となります。
※下記「管理会社のしくみについて」参照
迅速なクレーム対応
・クレーム対応は（協力会社に丸投げではなく）自社で受付、対応いたします。
・諸事情によりますが、当日対応を基本とします。当日対応が困難な場合も、万全を尽くす為、大きなクレームに発展することは非常に少ないものと自負しております。
ワンストップ型管理
・入居者管理と建物管理の業務全般を自社で対応できます。その為、業務ごとに会社を選ぶ必要が無く、窓口が一本化され、効率的です。
※もちろん日常清掃など業務によって、別の会社に依頼されても構いません。
特優賃の管理が可能
・大阪市と神戸市の管理指定法人の資格を有しており、大阪府・大阪市・神戸市特優賃の管理は、２０年以上実績があります。
また、不動産経営は、長期の投資となる為、倒産リスクが低く、且つ、社会的信用のある会社を選ぶことも大切です。
当社が賃貸経営者様に信用頂ける要素を下に挙げさせて頂きました。
当社の３つの信用と安心
| 信用と安心① | 健全経営 |
当社の管理物件の内訳は、９９．２％が賃貸経営者様から管理委託を頂いており、自社物件はわずか０．８％となります。
不動産という高額で大切な資産の管理を、４４年間約２，３００戸任せて頂いてきたことが、何よりの信頼の証です。
また、初年度を除き、４２期連続で経常利益が黒字であり、倒産のリスクも低く、安心です。
※上記パーセンテージは、令和３年９月１日現在のもの
| 信用と安心② | 日管協預り金保証制度の加入 |
保証制度の加入時と更新時は、日管協による経営状態の厳正な審査を必要とし、経営の安定した、健全な管理会社と格付けされています。
※当社が万一倒産した場合も、一定限度額で日管協が賃貸経営者様に対し、家賃等預り金の保証
弁済を行うので安心です。
また、賃貸経営者様の要望があれば、日管協から一時代行管理会社の紹介を受けることも可能です。
| 信用と安心③ | 長期の管理契約 |
現在の賃貸経営者様とのお取引年数は、１０年以上の長期の管理契約が５６％と過半数を占めております。賃貸経営における１０年間には、 入居者トラブル、事故、災害、市場や環境の変化など様々なことが起こります。これらを乗り越え、賃貸経営者様の信頼を損ねることなく、 関係を築いてきたことが、何よりの信頼の証です。
まずはお気軽にご連絡下さい。私どもの管理体制等、ご説明させていただきます。
尚、当ページ下部の問合せフォームやFAXからも問合せ可能です！
●管理会社のしくみについて
一般的に管理会社のしくみは、下記のように、『物件担当制』と『業務担当制』に大別されます。
但し、どちらもメリットとデメリットがある為、一概にどちらが良いとは言えません。
■当社のしくみ
当社では、「物件担当制」を基本とした、効率より成果に重点をおいた組織となります。物件管理担当はゼネラリスト、受託営業・出納・保険担当はスペシャリストとなるよう、人材育成に励んでおります。
●管理専業型と仲介兼業型の違い
管理会社は、仲介店舗を持たない「管理専業型」、仲介店舗を持ちつつ管理と仲介どちらもおこなう「仲介兼業型」、以上に大別されます。
「管理専業型」は自社で集客機能を持たない為、仲介店舗に対して積極的に情報提供をおこないます。また、仲介業を行う店舗と競合しません。結果として、物件情報が多くの人に認知されます。
一方、「仲介兼業型」は自社で客付けができれば、賃貸人・賃借人の双方から報酬を受け取ることができ、収入を最大化できます。その為、企業によっては、魅力的で報酬が高額な物件情報などを他社に提供せず、自社で抱え込むことがあります。その場合は、物件情報がごく限られた人しか認知されない為、空室の長期化の要因となります。（図表１・図表２参照）
よって管理委託先による空室リスクは、「管理専業型」はひとまずは安心、「仲介兼業型」は抱え込みをおこなう企業を避けることが必要です。
●当社の管理業務と具体的な対応について
賃貸経営者様にとって、管理会社のサービスは”目が届きにくい”ものと思います。
そこで、私たちに管理を任せて頂くと、どのようなサポートを受けることができるのかを”見える化”してみました。
当社が提供する管理業務
●管理委託契約の契約形態について
項目 |
居住用一棟 |
区分マンション |
事務所・店舗 |
駐車場 |
契約期間 |
２年 ※２年目以降は自動更新 |
|||
管理委託料 |
賃料の ３～７％＋消費税 ※物件の戸数・規模・エリア等によって異なります。 |
一律賃料の ５～８％＋消費税 |
賃料の ３～７％＋消費税 ※物件の戸数・規模・エリア等によって異なります。 |
一律賃料の ５％＋消費税 |
|
契約業務委託料 （広告料込み） |
賃料の１．０ヶ月～＋消費税 ※物件が所在するエリアの広告料の相場により異なります。 |
一律賃料の １．０ヶ月＋消費税 |
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敷金 |
オーナー様預り |
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|
礼金 |
オーナー様取得 |
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賃料等の送金日 |
当月分を当月１５日 ※金融機関が休みの場合、金融機関の翌営業日が送金日となります。 |
|||
※戸建ての管理は原則行っておりませんが、何卒ご了承ください。
確認したい方はこちら
●営業エリアについて
私たちは、賃貸経営者様と入居者様への貢献を考え、営業エリアを『現地への到着1時間圏内』を目安にしております。
尚、5年以内に管理実績のあるエリアは、長年培った賃貸仲介会社とのネットワークがあり、且つ相場観や土地勘もあるため、特に当社が得意とするエリアになります。
営業エリア（現地への到着1時間圏内を目安）・大阪府全域（一部地域除く）
・兵庫県
芦屋市、尼崎市、伊丹市、川西市、神戸市（東灘区、灘区、中央区）、宝塚市、西宮市
・奈良県
生駒市、奈良市（西部）、香芝市
得意エリア（現在～過去５年以内に管理実績あり）・大阪府
大阪市（北区、城東区、中央区、天王寺区、浪速区、西区、西成区、西淀川区、東住吉区、
福島区、淀川区）、門真市、堺市（東区、西区、堺区）、吹田市、泉南市、高槻市、
豊中市、東大阪市、枚方市、箕面市、守口市、八尾市
・兵庫県
尼崎市、神戸市（須磨区、東灘区、中央区）、宝塚市
・奈良県
生駒市、奈良市（西部）、香芝市
●管理委託をご検討中のお客様へ
管理委託契約開始までの流れは以下の通りとなります。
■ヒアリングによるお打合せ
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・業務委託をお考えの内容 ・マンション管理におけるお困りごとや願望など ・その他ご相談 |
■物件の現地確認
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・共用部の確認（管理状況や建物の状態など） ・空室の内見 ※空室がある場合のみ |
■管理委託内容のお打合せ
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・管理対象 ・管理委託内容 ・管理業務委託料 ・空室の再募集条件の取り決め ※空室がある場合 |
■管理委託契約に関する重要事項説明
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※原則として、一棟管理のご相談・ご説明は、日本全国伺いますが、一棟管理以外（店舗・駐車場等）に関しては、経費の関係の都合上、電話等での説明となりますが、何卒ご了承下さい。（近畿圏内でお会いできる場合は除きます。） |
■管理委託契約書の締結
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■管理業務に必要な物品のお預かり
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・賃貸借契約書 ・レントロール（賃貸条件一覧） ・竣工図面 ※上記３点につきましては、管理会社が一旦お預かりしてコピーをとった後、速やかに返却いたします。 ・共用部の鍵 ・空室の鍵 ※空室がある場合。尚、居住中の部屋の鍵については原則賃貸経営者様の保管となります。 ・・・等 |
■賃借人に対する通知
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・管理会社変更の通知 ・家賃等の支払いに関する案内 ・管理委託内容が記載された書面の交付 |
管理委託開始
●管理についてのお問合せ
尚、休日のお問い合せは、翌営業日のお返事となりますが、ご了承下さい。
ご相談・お問合わせはこちらから
06-6538-1190
定休日：日曜日・祝日
※営業時間外は留守番電話に切り替わります。メッセージを残される場合は、①ご用件、②お名前、③ご連絡先、以上をお教え下さい。
06-6538-1191
※営業時間外のお問い合わせは、翌営業日のご対応となります。
【お問い合わせ窓口】賃貸経営サポート室 室長 桑野竜太
そんな時こそ、弊社を頼って下さい。弊社は創業40年の実績の中で、ありとあらゆる経験を積んだ管理会社です。それに、オーナー様の要望に合わせた管理体制を取ることも可能です。