１．はじめに

～　不動産投資について　～

不動産投資は株や為替と同じく、投資なので、損をすることもあります。
また、利益にしろ、損失にしろ、物件の近隣状況や、管理方法、入居者の斡旋方法などによって大きく変動します。

～　不動産投資のメリット　～

Ⅰ．長期間にわたって、安定した収入が入る。
Ⅱ．不労所得がはいること。
Ⅲ．購入時（初期投資）の費用が分割で支払うことが可能。

～　不動産のリスク　～

Ⅰ．購入時（初期投資）にかかる費用が大きい。
Ⅱ．設備投資、修繕工事などで大きな費用を捻出しなければいけない時もある。
Ⅲ．修繕費用が嵩み、収益がマイナスに転ずることもある。

～　不動産投資で必要なこと　～

Ⅰ．良い物件を見つけ出すこと
Ⅱ．５年、１０年といった長期での収益を考えていくこと
Ⅲ．短期間で収益を上げようとしないこと

２．投資用マンション購入の流れ

① 購入目的を決定する

収益を上げ、資産を増やす、相続税対策として行う等、目的を定めていないと後々失敗を招く原因となります。ですので、予め自分は何の為に投資用マンションを購入するのかを、改めて考えてみてください。

② 購入可能な価格帯を見定める

現在、自分の手元にはいくら有り、どの程度の金額を銀行に融資してもらうか。

③ 物件を探し、情報を入手する

インターネットや不動産会社より売りに出している物件と情報を入手する。
初めて購入を検討されている方は、どのように探すか分からない方も多いと思いますので、まずは弊社のような不動産会社にいきなり相談してみるのも手段の一つです。
あと、ここで悩んでしまうとなかなか先に進まず、目ぼしい物件は売れてしまうので注意が必要です。

④ 不動産会社（仲介）に連絡

手に入れた物件情報が古い情報だったり、情報が不十分なことも多いので、自分で探し出した情報は必ず不動産会社に情報を確認してみてください。あと、追加でほしい情報等があれば、必ず手に入れてください。

⑤ 投資計画を立てる

１．でもお話した通り、あくまで投資です。最小限の投資で最大の利益を得る為には、ここが重要となります。

⑥ 物件を見に行く

物件資料だけでは状況把握に限界が有ります。
予め必ず物件を見に行って、共用部や空室をみて、購入後に修繕の必要な箇所があるかどうかも確認してください。
ここも確認不足だと購入後いきなり出費が大きくなり、⑤で立てた投資計画に支障をきたす恐れも有ります。

⑦ 購入の申し込み

購入したい物件が定まったら、不動産会社に購入の申し込みをして下さい。
売主側と物件購入の優先者順位の確認と契約条件の事前調整を申込書により行います。

⑧ 金融機関の審査を受ける

金融機関より融資を受けられるか否かの事前確認を行います。
尚、審査を受けるに当り、一般的に必要なものは下記に記載しています。

身分証明書	免許証、パスポート等、健康保険証 ※健康保険証は金融機関によっては追加書類を求められる可能性有り。
源泉徴収票コピー（※）	勤め先より発行されているもの　（３期分）
確定申告書コピー（※）	確定申告を行っている場合のみ　（３期分）
資産・負債・家族構成や 経歴などの自己申告書	自己申告の情報を基に審査が行われます。
購入予定の資料	こちらは不動産会社が用意してくれます

※　どちらか片方だけで構いません。
尚、連帯保証人が必要となった場合、連帯保証人も融資を受けられる方と同等の書類が必要となります。

⑨ 管理会社の選定

購入後、大事な資産を運用する上で、重要なところです。
購入後、自分で入居の斡旋や家賃の管理、修繕の手配、その他入居者対応等を行うのは大変なので、それらを特定の管理会社に委託した方が、より効率よく資産運用が可能となります。

⑩ 売買契約を結ぶ

不動産会社と売買契約を締結し、手付金（購入金額の１割程度）を支払う。
契約時にその他、仲介手数料や契約書に添付する印紙代（購入金額によって変動）もこの時に支払います。

⑪ 金融機関と融資契約を結ぶ

融資が希望条件と一致したら金融機関と融資契約を締結します。

⑫ 物件の引渡し

売主、買主、不動産会社、司法書士、金融機関が同席のもと、物件の引渡しが行われます。

⑬ 入居されている方への通知を行う

入居されている方々へ、マンションの所有者が変更になったことを通知しないといけません。
その際に家賃の振込口座の変更などの通知も行います。

 

以上で物件の売買の手続きが完了し、購入した投資用マンションの入居者より家賃を受け取ることが出来ます。

３．投資用マンション売却の流れ

① 物件情報の確認

所有物件の収益や物件資料など、より詳細が分かる資料が必要となります。

② 相場の確認

近隣で売りに出ている物件の価格や、利回りなどを予め調べておく。

③ 不動産会社に査定を依頼する

上記で集めた資料を基に不動産会社が適正と思われる価格をご提示いたします。

④ 不動産会社と契約する

販売価格について希望の額であれば、売買契約を締結します。
契約を締結する前に、契約の形態をどのようにするか決めておかねばなりません。
主に契約形態は３つあります。
『専属専任媒介契約』
　・委託契約をした、不動産会社のみが売買契約を締結できる。
『専任媒介契約』
　・委託契約をした、不動産会社と売主のみが売買契約を締結できる。
『一般媒介契約』
　・委託契約をした、不動産会社以外の不動産会社も売買契約を締結できる。
それぞれの特徴を理解した上で契約してください。

⑤ 物件を売りに出す

不動産会社が運営するサイトや、レインズなど、あらゆる媒体を使い、物件を告知し、買主を探します。

⑥ 売却活動の報告

不動産会社が実際にどのように売却の営業活動を行っているかなど、現状の状況報告を行います。

⑦ 売買契約の締結

買い手が見つかれば、売主・買主共に条件を確認し、売買契約を結びます。

⑧ 物件の引渡し

物件の鍵や図面、入居者の賃貸借契約書など、物件の全ての書類や物品を買主に渡します。