管理会社を替えたいが替えられない方へ
今の管理会社を変えたい！
・・・でも、こんな理由で替えられないというオーナー様はいませんか？
【ケース①】
理不尽な理由で解約を拒否される。
・管理開始から１０年間は解約できないと解答される。
・解約の申し出そのものを全く聞き入れない。 etc.
【ケース②】
管理を解約すれば、今の管理会社に
入居者を別の物件に転居させられる心配がある。
踏み切れないオーナー様。
【ケース①】
管理解約の拒否⇒「管理変更の書類提出のみでOK」
オーナー様は、当社と管理委託契約を締結して頂き、旧管理会社宛ての解約通知書を提出頂くだけで大丈夫です。
管理移行に伴う旧管理会社との面倒なやりとりは、顧問弁護士と連携の上、当社が責任を持って対応をいたします。
【ケース②】
退去の心配⇒「退去時にサブリースが選択可能」
管理変更から半年以内に退去があった場合、部屋ごとに、サブリース契約（家賃保証）または一般管理契約、どちらにするかをオーナー様による選択が可能です。
サブリース特約について
●当社のサブリース特約の趣旨
管理を解約すれば、今の管理会社に入居者を退去させられる心配があるオーナー様に対するリスクヘッジの提案です。当社のサブリース特約を利用すれば、退去者続出による家賃収入の大幅減少の心配が解消できます。
●当社のサブリース特約の主な特徴
・特約の対象となるのは、管理契約開始より、半年以内に退去があった部屋となる。
（管理開始以前の空室は対象外）
・空室発生ごとにオーナー様が、サブリース契約（家賃保証）または一般管理契約を選択できる。
・サブリース時の賃料設定は、管理契約締結時におけるオーナー様と当社間の取り決めによる。
・サブリース期間は、退去日から２年間となり、２年経過後は一般管理に移行する。
・退去日から３ヶ月は免責期間となる。（賃料の支払無し）
●当社の一般管理契約とサブリース契約の比較
| 項目 | 一般管理契約 | サブリース契約 |
| 契約形態 | 媒介 | 貸主（転貸） |
| 契約期間 | ２年 ※２年目以降は自動更新 |
退去から２年 ※２年経過後は一般管理 |
| 保証賃料 | － | 査定賃料の８０～８５％ ※査定賃料はオーナー様と当社間で協議して設定 |
| 管理業務委託料 | 賃料の３～８％＋消費税 ※物件の戸数・規模・エリアにより異なります |
－ |
| 契約業務委託料 | 賃料の１．０ヶ月～＋消費税 ※物件が所在するエリアの広告料の相場により 異なります |
－ |
| 敷金 | オーナー様預り | 当社預り ※一般管理契約に移行の際に、オーナー様預かりに移行 |
| 礼金 | オーナー様取得 | 当社取得 |
| 免責期間 | － | 退去日から３ヶ月間 ※期間中の賃料は当社取得 |
| 賃料等の送金日 | 当月分を当月１５日 ※金融機関の営業日によって、変更する月もございます |
|
| 通常の管理業務 | 当社実施（再募集・契約代行・解約代行・賃料等集金・督促・クレーム対応） | |
| リフォーム及び 入居中の修繕 |
オーナー様の費用負担 ※業者の手配等は、当社もしくはオーナー様どちらでも可 |
|
●サブリース特約の流れ
サブリース特約開始までの流れは以下の通りとなります。
●サブリース特約に関するＱ＆Ａ
| Ｑ１ | サブリースは無条件で引き受けてくれるの？ |
| Ａ１ | 原則として、当社の管理開始後、半年以内に退去した部屋については、お引き受けします。 しかしながら、管理開始前から空室が目立つ場合、賃貸需要が極端に少ない地域などの場合は、サブリースを引き受けることができない場合もあります。このような引き受け不可の場合は、管理契約前に説明いたします。尚、サブリース契約は査定賃料どおりで募集することが大前提となります。 |
| Ｑ２ | サブリース引き受けは、なぜ半年以内に退去した部屋なの？ |
| Ａ２ | 既存管理会社が入居者を別の物件に転居させるケースは、管理解約から概ね半年以内の出来事と考える為です。尚、特約期間については、オーナー様の希望があれば、１年以内などに変更も可能です。 |
| Ｑ３ | サブリースの場合の敷金と礼金の取扱は？ |
| Ａ３ | 当社が貸主の立場となる為、敷金は当社の預り、礼金は当社の取得となります。尚、サブリースより２年が経過し、一般管理に切り替える時に、当社は入居者の敷金をオーナー様に送金し、オーナー様預りに変更となります。 |
| Ｑ４ | リフォームや入居中の修繕費用はどちらが負担するの？ |
| Ａ４ | オーナー様の負担となります。（但し、入居者の故意過失は除く）尚、原則として、オーナー様への見積書提出と業者の手配は当社がいたしますが、希望があればオーナー様自らおこなうことも可能です。 |
| Ｑ５ | サブリース契約の期間内解約の扱いはどうなるの？ |
| Ａ５ | 一般的な賃貸借契約と同様、書面による解約予告が必要です。貸主（オーナー様）から借主（当社）に対しては６ヵ月前予告、借主（当社）から貸主（オーナー様）に対しては１ヵ月前予告となります。尚、解約後は貸主（オーナー様）と転借人（入居者）の直接契約となり、当社預りの敷金はオーナー様預りとなります。 |
| Ｑ６ | 当社からサブリース契約の期間内解約を申し出るのはどんな場合？ |
| Ａ６ | 主に下記のような場合となります。 ①当社が入居者確保の為に最低限必要と考えるリフォーム工事の実施を承諾頂けない。 ②入居中に生じた室内の小修理の実施を承諾頂けない。（但し、入居者の生活上支障の無いもの、 入居者の故意過失等は除く） ③その他信義則に反する行為を受けた。 |
| Ｑ７ | 当社から固定賃料減額の要求はあるの？ |
| Ａ７ | いいえ、ありません。当社のサブリース特約は、最長でも空室発生から２年間という比較的短期間の為、賃料見直しを必要としません。 |
| Ｑ８ | なぜサブリース特約は２年間限定で、一般管理に切り替わるの？ |
| Ａ８ | サブリース特約は、あくまで“管理会社変更におけるオーナー様のリスクヘッジを目的”としており、当社が継続的に割高な手数料収入を得ることが目的ではないからです。 |
代表者コメント
サブリース特約について補足します。
当社がオーナー様と築きたいのは、信頼の上で成り立ったWin-Winの関係です。
しかし、現在の一般的なサブリース契約の多くは、自社がいかに収益を上げるか、損失を生まないかに重点が置かれており、当社はそのようなサブリース契約をよしとしません。
一方、世の中には管理会社を替えたいが、既存管理会社に入居者を転居させられる心配があり、変更に踏み切れないオーナー様が多く存在します。
そのようなオーナー様の為に、新たに用意したのが、２年間限定となる当社のサブリース特約です。
オーナー様はリスクを承知の上で、当社に管理を切り替えていただく以上、当社も相応のリスクを負うべきという思想に基づき誕生しました。